目前房屋出租的稅負相對來說是比較高的，為了降低稅負，很多出租方采取少寫租金、甚至無租使用的方式。但全面營改增后，財稅〔2016〕36號文件第十四條規定了無償要視同銷售服務后，無租使用不再是好的稅收籌劃方法。
2016年12月24日，《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（2016年公告第86號）第七條規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。一石激起千層浪，很多人仿佛又看到了無租使用的希望，那么無租使用適合這個文件嗎？免租期=無租使用嗎？
首先，我們看文件中規定“納稅人出租不動產，租賃合同中…”，那么什么是租賃合同呢？《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根據合同法的規定，在租賃合同中，承租人要取得使用權不是無償的，是要向出租人支付租金的，支付租金是租賃合同的本質特征。這一特征區別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權，但是借用是無償的，不需付出任何代價。因此，無租使用應歸屬借用合同范疇，不適用86號公告。
有人提出反對意見，無租使用也是租賃合同范疇，只不過租金是0，因此符合86號公告第七條中的前提條件，那么我們繼續看。
其次，我們看文件中規定“租賃合同中約定免租期的…”，免租期是對應有租期而言的，即一個租賃合同不可能只有免租期而沒有有租期，而無租使用是沒有相對性的。另外免租期是有一定時間限制的，而無租使用是沒有時間限制的，因此無租使用不能等同于免租期。
最后，免租期不做視同銷售是符合各稅種的文件規定精髓的。免租期不是無條件的贈送，是后續有租期的一個優惠條件而已，也就是我們所說的有條件的贈送，在個人所得稅的文件中，有條件的贈送是無需繳納個人所得稅的，而86號公告規定免租期不視同銷售也是與個人所得稅的文件精神相符。
現在我們再來考慮一下，既然免租期不做視同銷售，那這個免租期有時間限制嗎？文件中沒有提及，也就是只要是合理的期限都符合文件規定。那么什么是合理的期限呢？如果為了讓免租期長一些，我把租賃期寫成20年，免租期5年，這算合理不？如果到了5年的免租期后不再履行租賃合同，然后過一段時間再重新簽訂租賃合同，再設定5年的免租期，這樣是否就符合了文件規定？我想這只是就文件說文件，現實中稅務人員還要根據實際情況來確定文件的適用性，也就是說稅收籌劃既要合法又要合理，不能以合法手段掩蓋非法目的，更不能掩耳盜鈴。
