房地產開發企業在工程竣工驗收后，會根據合同約定從應付工程款中扣取一定比例的費用作為質量保證金，待質保期結束后，再將上述款項返還給施工方。一旦質保期內建設項目出現質量問題，房地產開發企業會視情況扣留質保金。那么，扣留質保金時，應如何作財稅處理？

甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）開發一住宅小區項目。項目竣工驗收后，甲公司按照合同約定與施工方乙公司辦理了竣工結算，結算價款10000萬元，同時預留質量保證金300萬元。乙公司向甲公司開具了10000萬元增值稅專用發票。甲公司會計處理如下（單位：萬元）：

借：開發成本 9090.91

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 909.09

　　貸：應付賬款 300

　　　　銀行存款 9700

質保期內，該項目出現屋面防水質量問題，乙公司未進行維修，甲公司對上述質保金予以扣留。對該業務的財稅處理，甲公司內出現了以下兩種觀點：

觀點一：由于甲公司按結算總價10000萬元取得增值稅專用發票并計入了開發成本，所以質保金屬于工程款。后期由于建設工程質量問題，乙公司放棄對甲公司300萬元的債權，應視為乙公司因商品質量問題而作出的銷售折讓，甲公司應當沖減開發成本，并將對應的進項稅額轉出。

觀點二：甲公司和乙公司之間的工程款，在雙方辦理工程結算時即以結清，乙公司按結算金額10000萬元全額開具發票符合稅法規定。按照《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）和《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，甲公司可以根據發票所載金額，在企業所得稅和土地增值稅中作為成本予以扣除?？哿糍|保金時，應將其計入營業外收入，進項稅額不需轉出。

兩種觀點的分歧在于質保金是否屬于工程款?！督ㄔO工程質量保證金管理暫行辦法》中明確，質量保證金指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金；采用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發包人不得再預留保證金，并按照有關規定執行。

通過上述規定可以看出，一是質量保證金從應付工程款中預留，屬于工程款的一部分；二是預留的質量保證金是承包人就合同義務作出保證的一種方式，其性質屬于保證金。這么看來，兩種觀點都有一定道理。

問題的關鍵在哪里呢？筆者認為，在于這300萬元隨著雙方合同權利義務的變化變換了“馬甲”。

以辦理竣工結算的時點為分界點：該時點之前，300萬元身披的“馬甲”是“工程款”，工程總價款也不因甲公司未來將預留該款項而減少，所以乙公司應按10000萬元開具增值稅專用發票，甲公司按照發票金額計入開發成本；該時點之后，乙公司需向甲公司提供保證并支付質量保證金，于是乙公司給300萬元穿上了“質保金”的“馬甲”并將它留在了甲公司。

綜上所述，在預留保證金時，甲公司可補作如下一筆會計分錄：

借：應付賬款 300

　　貸：其他應付款——質量保證金　300

扣留質量保證金時：

借：其他應付款——質量保證金　300

　　貸：營業外收入 300

通過如上會計處理，可以清晰體現300萬元從工程款到質保金的性質轉換。扣留保證金則視為乙公司向甲公司承擔了保證責任。由于該業務不屬于增值稅應稅行為，甲公司應向乙公司開具收據，不需要沖減前期開發成本，也不需要進項稅額轉出。